Az alapító okirat nem formanyomtatvány, de a tartalma szűkebb, mint sokan gondolják. A Kúria 5/2026. JEH jogegységi határozata után egyértelmű: az alapító okirat a tulajdonjogi helyzet rendezésére szolgál, a működés szabályai pedig a szervezeti-működési szabályzatba tartoznak.
A kiindulópont, amit 2026-ban ismerni kell
A Kúria szerint a Tht. hatálybalépése után alapított társasház alapító okirata – a kötelező tartalmi elemein túl – nem tartalmazhat olyan rendelkezéseket, amelyeket kizárólag a közgyűlés által elfogadott szervezeti-működési szabályzatban lehet szabályozni. Forrás: 5/2026. JEH rendelkező rész 1. pont.
Az indokolás ezt úgy vezeti le, hogy az alapító okirat csak a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét szabályozhatja; a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről az SZMSZ-ben kell rendelkezni. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [25] pont.
Azt is kimondja, hogy az alapító okirat, az SZMSZ és a házirend nem áll alá-fölérendeltségi viszonyban: egymásra épülnek, de jogi jellemzőikben lényegesen eltérnek. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [39] pont.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az alapításnál nem egy iratot kell jól megírni, hanem kettőt – és a legfontosabb döntés az, hogy melyik kérdés melyikbe kerül.
1. A tulajdoni hányadok
Ez a legfontosabb szám az egész iratban. A tulajdoni hányad határozza meg, hogy az adott tulajdonos milyen arányban viseli a közös költséget, és jellemzően azt is, mekkora szavazati súlya van.
A törvény azt írja elő, hogy az alapító okiratban meg kell határozni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját. Forrás: Társasházi tv. 9. § b) pont.
A hiba itt szokott a legdrágább lenni: ha a tulajdoni hányadok meghatározásának módja nem pontos, nem következetes, vagy nincs összhangban az alapítás során kialakított tulajdoni viszonyokkal, az évtizedekig visszatérő konfliktus forrása lehet. Az alapterület gyakori számítási alap, de a törvény nem írja elő, hogy a tulajdoni hányad minden esetben kizárólag a tényleges alapterület arányát kövesse – a lényeg az, hogy a választott módszer átlátható és következetesen alkalmazott legyen.
És mivel a hányad módosítása a tulajdonjogot érinti, utólag rendkívül nehéz korrigálni.
2. Mi kerül külön tulajdonba, és mi közösbe
Világosan le kell írni, mely helyiségek tartoznak külön tulajdonba, és mi marad közös tulajdonban. A tipikus problémás területek: a pince- és tárolóhelyiségek, a padlástér, a tetőterasz, a gépkocsibeállók és a kertrészek.
Ha ezek jogi helyzete nem tisztázott, később két dolog történik: vagy évekig vitatkoznak a használatról, vagy valaki elkezdi sajátjaként használni azt, ami mindenkié.
3. A kizárólagos használat – és miért nem egyszerű alapító okirati kérdés
Gyakori megoldás, hogy egy közös tulajdonban álló részt – teraszrészt, kertrészt, beállót – egy adott lakás tulajdonosa használ kizárólagosan. Az 5/2026. JEH logikája miatt azonban élesen külön kell választani két dolgot.
Ha a terület közös tulajdonban marad, és csupán azt szabályozzák, ki és hogyan használhatja, az elsődlegesen a közös tulajdon használatának kérdése – vagyis jellemzően a közgyűlés hatáskörébe és az SZMSZ tárgykörébe tartozik, nem a tulajdonjogi státusz meghatározásába.
Más a helyzet, ha az a cél, hogy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog keletkezzen. Ezt önálló jogi konstrukcióként kell felépíteni és megvizsgálni, nem egyszerű alapító okirati mondatként.
Gyakori, és megfelelő hatáskörben, egyértelmű feltételekkel jogszerűen kialakítható megoldás, hogy egy közös tulajdonban álló rész – teraszrész, kertrész, beálló – kizárólagos használatába kerül egy adott lakás tulajdonosának.
Amit célszerű egyértelműen rendezni: pontosan melyik terület, milyen terjedelemben, milyen kötelezettségekkel, ki viseli a fenntartás költségét, és mi történik a lakás elidegenítése esetén. Ha ez hiányzik, a jog gyakorlatilag bizonytalan, és minden tulajdonosváltásnál újra elő fog kerülni.
4. A költségmegosztás – ez már az SZMSZ tárgya
A közös költség viselése alapesetben a tulajdoni hányadhoz igazodik, és a törvényi főszabálytól kizárólag a szervezeti-működési szabályzat térhet el. Forrás: Társasházi tv. 24. § (1) bekezdés.
Ez az a pont, ahol a régi gyakorlat és az 5/2026. JEH a legélesebben eltér. Aki a költségviselés szabályát az alapító okiratba írja, olyan tárgykört visz át, amelyet a törvény az SZMSZ-hez rendel – és a Kúria szerint a két jogintézmény kötelező tartalmi köre egymást kizárja. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [32]–[33] pont.
5. A működés kerete – szintén az SZMSZ-be
A közgyűlés összehívásának módja, a határozathozatal rendje, a képviselet szabályai, a szervek hatásköre: mindez a működés köre, tehát az SZMSZ-be tartozik. A Kúria szerint a tulajdonostársak sem az alapító okiratban, sem más szerződésben nem rendelkezhetnek a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdésekben, továbbá az SZMSZ kötelező tartalmi elemeiről sem. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [30] pont.
Ez korlátozza a tulajdonostársak szerződési szabadságát, de a Kúria szerint ez a korlátozás arányos: a célja a társasház folyamatos, szakszerű és szabályszerű működésének biztosítása, mert a törvény az ilyen kérdésekben egyhangúság helyett szótöbbséggel történő határozathozatalt ír elő. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [30] pont.
Az alapításnál nem egy iratot kell jól megírni, hanem kettőt – és a nehezebb kérdés az, hogy melyik szabály melyikbe kerül.
Mi történik az aláírás után
Az alapító okirat ügyvédi ellenjegyzéssel válik alkalmassá arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban felhasználható legyen, és a társasház a bejegyzéssel jön létre. Az eljárás részletei és a szükséges mellékletek köre az adott ingatlan helyzetétől függ, ezért ezt minden esetben konkrétan kell megvizsgálni.
És a Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett házak?
A legtöbb megkeresés nem új alapításról szól, hanem arról, hogy egy régi alapító okirat már nem felel meg sem a hatályos jognak, sem a tényleges használatnak.
Itt az 5/2026. JEH két helyzetet különít el. Ha a rendelkezés a törvény kötelező rendelkezésével ellentétes, akkor a törvény hatálybalépésével hatályát vesztette, és helyébe a törvényi rendelkezés lépett. Forrás: 5/2026. JEH rendelkező rész 2. pont. Ha viszont a rendelkezés csak hatásköri okból van rossz helyen – vagyis olyan kérdést rendez, amely a törvény szerint a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik vagy kötelezően az SZMSZ-be tartozik –, akkor addig marad hatályban, amíg a közgyűlés vagy az általa elfogadott SZMSZ másképp nem rendelkezik. Forrás: 5/2026. JEH rendelkező rész 3. pont.
A Kúria kifejezetten rögzíti, hogy azt, melyik esetről van szó, minden ügyben egyedileg, a konkrét tényállás mellett kell vizsgálni. Forrás: 5/2026. JEH indokolás [42] pont.
Ilyenkor az első lépés nem az átírás, hanem a felmérés. Erre szolgál a társasházi jogi audit, amely megmutatja, hol áll valójában a ház, és milyen sorrendben érdemes hozzáfogni.
Források
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról – 24. § (1) bekezdés
- Kúria – 5/2026. JEH (Jpe.IV.60.066/2025/13.)
Jogszabályi állapot ellenőrizve: 2026. szeptember 13.
Az írásban szereplő megállapításokat elsődleges forrásból – hatályos jogszabályból, bírósági, illetve hatósági határozatból – ellenőriztem. A hivatkozott források a cikk végén, tételesen felsorolva megtalálhatók; a jogszabályok kattinthatók, a bírósági határozatok ügyszám alapján kereshetők a bíróságok nyilvános határozatgyűjteményében.
Ez az írás általános tájékoztatás, nem helyettesíti a konkrét ügyre adott jogi tanácsadást; a megítélés az adott tényállás körülményeitől függ. Konkrét kérdésben az ügybeküldő űrlapon keressen meg.