5/2026. JEH: a Kúria megváltoztatta az alapító okirat és az SZMSZ viszonyára vonatkozó korábbi jogértelmezést

A három megállapítás

1. A Tht. hatálybalépése után alapított társasházaknál

Az alapító okirat a kötelező tartalmi elemein túl nem tartalmazhat olyan rendelkezést, amelyet kizárólag a közgyűlés által elfogadott SZMSZ-ben lehet szabályozni. Az alapító okirat a tulajdonjogi helyzet rendezésére szolgál – a működés szabályai az SZMSZ-be tartoznak.

2. A Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasházaknál, ha a rendelkezés ütközik a törvénnyel

Ha az alapító okirat rendelkezése a társasházi törvény kötelező rendelkezésével ellentétes, az a törvény hatálybalépésével hatályát vesztette, és a helyébe a törvényi rendelkezés lépett. Ez nem új szabály, a Kúria most ezt megerősítette.

3. A Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasházaknál, ha a rendelkezés csak hatáskörileg rossz helyen van

Ez a gyakorlat szempontjából a legfontosabb pont. Ha a régi alapító okirat olyan kérdést rendez, amely a törvény szerint a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, vagy amelyet kötelező jelleggel az SZMSZ-ben kell szabályozni, akkor ez a rendelkezés addig marad hatályban, amíg a közgyűlés vagy az általa elfogadott SZMSZ másképp nem rendelkezik – feltéve, hogy egyéb okból nem ütközik a törvénybe.

Vagyis az ilyen alapító okirati rendelkezés nem örök életű. Amint a közgyűlés a saját hatáskörében dönt a kérdésről, a régi rendelkezés hatályát veszti.

Mi változott ehhez képest korábban

A korábbi kúriai gyakorlat egy része abból indult ki, hogy az alapító okirat magasabb szintű szabályozás, ezért ha ugyanazt a kérdést az alapító okirat és az SZMSZ egyaránt rendezi, ellentmondás esetén az alapító okirat az irányadó – és az így szabályozott kérdésben módosítani csak valamennyi tulajdonostárs egyező akaratával lehet.

A Kúria ezt az értelmezést most felülvizsgálta. Az álláspontja szerint az alapító okirat, az SZMSZ és a házirend nem áll alá-fölérendeltségi viszonyban: egymásra épülnek, de jogi jellegükben eltérnek, más eljárási rend szerint születnek, és a törvény világos hatáskör-elhatárolást tartalmaz. Ezért az „alapító okirat mint magasabb szintű szabályozás" megközelítés nem követhető, és abból nem vezethető le alkalmazási elsőbbség sem.

Ennek megfelelően a határozat azt is kimondja, hogy a korábbi kúriai határozat (Pfv.20.026/2019/10.) és a vele azonos tartalmú határozatok az érintett jogértelmezési kérdésekben a továbbiakban kötelező erejűként nem hivatkozhatók.

A konkrét ügy, amiből az egész indult

Egy 2000-ben elfogadott alapító okirat szerint a tulajdonosok a közös költséget tulajdoni hányad arányában viselték. A 2023-as közgyűlés az SZMSZ módosításával áttért a lakások hasznos alapterülete szerinti megosztásra. Egy tulajdonos keresetet indított: szerinte a határozat az alapító okiratba ütközik, tehát érvénytelen.

Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet, a másodfokú bíróság viszont megállapította az érvénytelenséget – éppen a régi kúriai álláspontra hivatkozva. A Kúria eljáró tanácsa el akart térni ettől, ezért került az ügy a Jogegységi Tanács elé.

Az alapító okirat és az SZMSZ nem alá-fölérendelt viszonyban áll egymással, hanem elhatárolt hatáskörökben.

Mit jelent ez a gyakorlatban

Társasházkezelőknek és közös képviselőknek

Ha eddig azért nem nyúltak hozzá egy kérdéshez, mert „az alapító okiratban van, ahhoz mindenki hozzájárulása kellene", azt érdemes újra megvizsgálni. Számos ilyen kérdésben – jellemzően a működést és a költségviselést érintő tárgykörökben – a közgyűlés a saját hatáskörében, a törvény szerinti szavazati aránnyal dönthet, még akkor is, ha a régi alapító okirat mást tartalmaz.

Tulajdonosoknak

A fordítottja is igaz: ha valaki abban bízott, hogy egy régi alapító okirati rendelkezés örökre védi a pozícióját, ez a védelem sok esetben megszűnik, amint a közgyűlés a kérdésről dönt.

Folyamatban lévő ügyekben

Ha egy megtámadási ügy éppen azon áll vagy bukik, hogy az alapító okirat vagy az SZMSZ az irányadó, a stratégiát felül kell vizsgálni. A korábbi álláspontra épített kereset vagy ellenkérelem ebben a kérdésben már nem támaszkodhat a régi kúriai határozatra.

Amit a Kúria nem döntött el helyettünk

A határozat kifejezetten rögzíti, hogy azt, vajon egy adott régi alapító okirati rendelkezés a törvény kötelező szabályába ütközik-e, vagy csak hatásköri okból kerül át a közgyűléshez, minden ügyben egyedileg, a konkrét tényállás mellett kell vizsgálni. Nincs olyan általános szabály, ami minden házra ugyanúgy alkalmazható lenne.

Mit érdemes most tenni

1. Nézze át a ház alapító okiratát abból a szempontból, hogy tartalmaz-e működési vagy költségviselési szabályt. A Tht. hatálybalépése előtt kelt okiratok jelentős része tartalmaz.
2. Vesse össze az SZMSZ-szel. Ahol mindkettő rendelkezik ugyanarról, ott tisztázni kell, melyik alkalmazandó.
3. Nézze meg a folyamatban lévő ügyeket és a közelmúltban meghozott határozatokat, ahol ez a kérdés szerepet játszott.
4. A következő közgyűlés napirendjét ennek tudatában állítsa össze: lehet, hogy olyan kérdésben is dönthet, amiről eddig azt hitte, nem.

Ez tipikusan az a helyzet, amikor az iratok összevetése többet ér, mint bármilyen általános tájékoztatás. Erre szolgál a társasházi jogi audit, egy konkrét iratra vonatkozó kérdésben pedig a jogi másodvélemény.

Források

• Kúria – 5/2026. JEH (Jpe.IV.60.066/2025/13. szám) – a határozat teljes szövege
• Magyar Közlöny 2026/90. szám (2026. július 17.) – a határozat kihirdetése
• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról