A felújítási viták szinte mindig ugyanabból a mondatból indulnak: „miért fizessek olyan munkáért, amiből nekem semmi hasznom nincs?" A kérdés érthető, a jogi válasz viszont a legtöbb esetben az, hogy fizetni kell. Az alábbiakban azt vezetem le, miért, és hol van mégis kivétel.
A főszabály
A törvény összevontan kezeli a fenntartási költséget és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadást: a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás – együtt: közös költség – a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. Forrás: Társasházi tv. 24. § (1) bekezdés.
Két dolog következik ebből. Az arány a tulajdoni hányad. Az eltérés lehetősége pedig egyetlen helyen áll nyitva: az SZMSZ-ben.
Attól nem mentesül, hogy nem részesül belőle
A Kúria egy 2024-es döntésében teremgarázs-tulajdonosok vitatták, hogy viselniük kell egy rendszer felújításának költségét, mivel a beruházás hozadékából közvetlenül nem részesülnek. A Kúria elutasította az érvelést: a tulajdonostársak a közös tulajdonú épületrésszel kapcsolatos költséget kötelesek viselni, és a költségviselés alól önmagában nem mentesíti őket az, hogy a beruházás hozadékából közvetlenül nem részesülnek – a társasháztulajdon jellegadó sajátossága ugyanis a tulajdoni hányadrészek szerinti költségviselés. Forrás: Kúria Pfv.20556/2024/5., indokolás [15] pont.
Ugyanebben a döntésben a Kúria azt is rögzítette, hogy a tulajdoni hányad arányos költségviseléstől való eltérésre az adott esetben nem volt mód, mert a törvényi főszabálytól kizárólag az SZMSZ térhet el, az érintett társasháznál azonban erre nem került sor. Forrás: Kúria Pfv.20556/2024/5., indokolás [15] pont.
A kisebbségi érdeksérelem korlátai
Gyakori érvelés, hogy a határozat a kisebbség jogos érdekeit sérti. A Kúria ezt szűk körben fogadja el: a jogszabálynak megfelelő határozat általában nem, csak kirívó esetben támadható kisebbségi érdeksérelem miatt, és főszabályként az a határozat sem sértheti a kisebbség jogos érdekeit, amely valamennyi tulajdonosra azonos elvek szerint állapít meg fizetési kötelezettséget. Forrás: Kúria Pfv.20556/2024/5., indokolás [15] pont.
Ami közös tulajdon, azt közösen kell fizetni – akkor is, ha csak néhányan használják
Ez a kérdés erkélyek, teraszok és hasonló épületrészek kapcsán merül fel a leggyakrabban. A kiindulópont a törvény: ha az érintett épületrész a közös tulajdonba tartozik, akkor a fenntartásának és felújításának költsége főszabály szerint a tulajdonostársakat terheli, tulajdoni hányaduk arányában. Forrás: Társasházi tv. 24. § (1) bekezdés.
A költségviselés alól önmagában nem mentesít az sem, ha valamely tulajdonostárs a beruházás előnyéből közvetlenül nem részesül – a társasháztulajdon jellegadó sajátossága éppen a tulajdoni hányad szerinti költségviselés. Forrás: Kúria Pfv.20556/2024/5., indokolás [15] pont.
A lényegi kérdés tehát nem az, hogy ki használja, hanem az, hogy az adott épületrész a közös tulajdon alkotórésze-e. Ezt kell először tisztázni, minden más ezután jön.
A hatvan nap és ami utána következik
A megtámadásra a törvény hatvan napot ad a határozat meghozatalától. Forrás: Társasházi tv. 42. § (1) bekezdés. Ez a határidő a Kúria gyakorlata szerint nem jogvesztő, hanem elévülési jellegű anyagi jogi határidő, amelynek elmulasztása kivételesen kimenthető. Forrás: Kúria Pfv.21812/2012/4.; Kúria Pfv.21311/2021/24.
A gyakorlatban azonban a határidő elmulasztása jellemzően komoly hátrányt jelent. Egy ítélőtáblai döntés szerint mivel a tulajdonos egyik közgyűlési határozattal szemben sem élt a megtámadás lehetőségével, a határozatok a társasház működésére irányadóak, ezért a fizetési perben már nem hivatkozhatott azok esetleges érvénytelenségére. Forrás: Győri Ítélőtábla Gf.20156/2022/6. A Kúria pedig kimondta, hogy az érvénytelenségre irányuló, a törvényes határidő letelte után előterjesztett alperesi védekezés – kifogás – nem vehető figyelembe. Forrás: Kúria Pfv.20160/2014/5.
Egy fontos kivétel: a kógens szabályba ütköző határozat
A kép azonban nem ennyire egyszerű. A Kúria egy 2023-as döntésében rögzítette, hogy a társasházi törvény szabályai kógensek, ezért a törvény rendelkezéseit sértő közgyűlési határozat alapján marasztaló ítélet akkor sem hozható, ha a határozat megtámadására nyitva álló határidő eredményes megtámadás nélkül telt el. Forrás: Kúria Pfv.21183/2022/8.
Ugyanez a döntés viszont élesen elválasztja a két helyzetet: az adott ügyben a fizetési kötelezettség alapját képező határozat kifejezetten a tulajdoni hányadokhoz igazodó költségviselést írt elő, tehát nem sértette a törvényt, és a számítás esetleges pontatlansága nem a kivetés alapjára, hanem az elvégzett számításra vonatkozott. Forrás: Kúria Pfv.21183/2022/8.
Más tehát egy kógens szabályba ütköző költségmegosztás, és más egy számítási hiba. Az elsőre a határidő elteltével is lehet hivatkozni; a másodikra jellemzően nem.
Arra sincs mód, hogy a bíróság általánosan, valamennyi hasonló tárgyú határozatra kiható módon döntsön a társasházi működés gyakorlatáról: ha a közgyűlés minden évben ugyanúgy fogadja el a költségvetést, a határozatot minden évben meg kell támadni. Forrás: Kúria Pfv.20160/2014/5.
A Kúria egy másik ügyben arra is rámutatott, hogy ha a társasház korábbi határozatában döntött a felújítás elvégzéséről és a költség közös viseléséről, és ezt a határozatot határidőben senki nem támadta meg, akkor a később, kizárólag a finanszírozás módjáról szóló határozat ellen indított perben a korábbi döntés tartalma már nem nyitható újra. Forrás: Kúria Pfv.21570/2013/4.
A gyakorlati következtetés: a költségviselés elvét az első határozatnál kell megtámadni. A finanszírozási részletekről szóló későbbi döntés elleni per erre már nem alkalmas.
A költségvitát jellemzően nem a fizetési perben lehet megnyerni, hanem a közgyűlési határozat elleni határidőben – a kógens szabályba ütköző határozat viszont ott is támadható.
Felújítási alap: elég hozzá egyedi határozat
Sokan úgy gondolják, felújítási alapot csak SZMSZ-módosítással lehet képezni. A Kúria szerint ez nem így van: a felújítási alap képzésének elhatározását a hivatkozott jogszabályhelyek nem az SZMSZ részeként szabályozzák, ezért nincs akadálya, hogy arról a közgyűlés egyedi határozattal, akár SZMSZ megalkotása nélkül is döntsön – feltéve, hogy az egyedi határozatból megállapíthatók a törvény által megkívánt kellékek, vagyis a hozzájárulás mértéke és a felhasználás részletes szabályai. Forrás: Kúria Pfv.20873/2020/4.
Amikor az eltérés mégis megállt
Lakásszövetkezeti ügyben az ítélőtábla jogszerűnek fogadta el, hogy a felvonó-felújítás költségeit az érintettséghez igazodóbban osztották fel, mivel a vonatkozó törvényi szabályozás diszpozitív, és az alapszabály határozza meg a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját; a döntés nem sértette az alapszabályt, és a kisebbség jogos érdekeit sem. Forrás: Fővárosi Ítélőtábla Gf.40392/2021/8.
A tanulság: az eltérés lehetséges, de csak a megfelelő belső szabályozáson keresztül – nem ad hoc közgyűlési döntéssel.
Amit érdemes tenni
- Nézze meg az SZMSZ-t. Ha eltérő költségmegosztást szeretne, ez az egyetlen hely, ahol ezt érvényesen rendezni lehet.
- Tisztázza, mi közös tulajdon. Nagy felújítás előtt ez az első kérdés, nem az utolsó.
- Figyelje a határidőket. A megtámadásra hatvan nap áll rendelkezésre; a mulasztás kimentése kivételes.
- Felújítási alapnál ügyeljen rá, hogy a határozat tartalmazza a mértéket és a felhasználás szabályait.
A költségmegosztás rendszerének átvilágítása a jogi audit tipikus tárgya; egy konkrét határozat vagy SZMSZ-módosítás megítélésére a jogi másodvélemény szolgál.
Források
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
- Kúria Pfv.20556/2024/5.
- Kúria Pfv.21570/2013/4.
- Kúria Pfv.20873/2020/4.
- Győri Ítélőtábla Gf.20156/2022/6.
- Fővárosi Ítélőtábla Gf.40392/2021/8.
- Kúria Pfv.21183/2022/8.
- Kúria Pfv.20160/2014/5.
- Kúria Pfv.21812/2012/4.
- Kúria Pfv.21311/2021/24.
- A hivatkozott bírósági határozatok teljes szövege ügyszám alapján kereshető a bíróságok anonimizált határozatainak nyilvános gyűjteményében: eakta.birosag.hu
Jogszabályi állapot ellenőrizve: 2026. szeptember 13.
Az írásban szereplő megállapításokat elsődleges forrásból – hatályos jogszabályból, bírósági, illetve hatósági határozatból – ellenőriztem. A hivatkozott források a cikk végén, tételesen felsorolva megtalálhatók; a jogszabályok kattinthatók, a bírósági határozatok ügyszám alapján kereshetők a bíróságok nyilvános határozatgyűjteményében.
Ez az írás általános tájékoztatás, nem helyettesíti a konkrét ügyre adott jogi tanácsadást; a megítélés az adott tényállás körülményeitől függ. Konkrét kérdésben az ügybeküldő űrlapon keressen meg.