A hátralékkezelésnek van egy célszerű sorrendje, és a törvény maga is kijelöli az eszközöket. Aki átugorja az előkészítő lépéseket, gyakran nem a tulajdonossal szemben veszít, hanem azért, mert a követelés alapja vagy a dokumentálás hiányos. Ez a cikk arról szól, mi a célszerű sorrend, mit ír elő a törvény, és hol szokás elrontani.
Első lépés: a hátralék tisztázása
Mielőtt bármit tesz, legyen egyértelmű, mennyi a tartozás és mi az alapja. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy visszakereshető módon rögzíteni kell:
- milyen közgyűlési határozat állapította meg a közös költség mértékét
- mikortól, milyen összegben
- mit fizetett a tulajdonos és mikor
- hogyan számolták a késedelmi kamatot
Ha a közös költség mértékét megállapító határozat maga hibás vagy megtámadható, a hátralék behajtása is komoly kockázatnak van kitéve. Ez a leggyakoribb rejtett hiba: a ház évekig egy érvénytelen határozat alapján számol.
Második lépés: írásbeli felszólítás
Nem telefon, nem beszélgetés a lépcsőházban. Írásbeli, átvehető módon eljuttatott felszólítás, amely tartalmazza a tartozás összegét, a jogalapját, a késedelmi kamatot, a fizetési határidőt és azt, hogy mi következik, ha nem fizet.
Ez nem formalitás. Ez lesz a bizonyíték, ha az ügy eljárásba kerül. A tapasztalat szerint a hátralékok jelentős része már ebben a szakaszban rendeződik – különösen, ha a felszólítás konkrét és nem fenyegető.
Harmadik lépés: részletfizetés, ha van rá esély
Ezt sok ház átugorja, pedig gyakran ez a leggyorsabb út a pénzhez. Egy írásbeli, megfelelő felhatalmazás alapján megkötött részletfizetési megállapodás – ha egyértelműen tartalmazza a fennálló tartozás és annak összegének elismerését – tartozáselismerő nyilatkozatot is magában foglalhat. Ez később, ha mégis elmarad a fizetés, lényegesen megkönnyítheti a követelés érvényesítését. A részletfizetés ténye önmagában azonban nem pótolja a tartalmilag egyértelmű elismerést.
Fontos: a megállapodás legyen írásban, tartalmazza a teljes tartozás elismerését, a részletek összegét és határidejét, valamint azt, hogy egyetlen részlet elmaradása esetén a teljes összeg egy összegben esedékessé válik.
Negyedik lépés: a jogi út
A törvény maga jelöli ki a közös képviselő eszköztárát: a szervezeti-működési szabályzatban kell rendezni a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetve – felhatalmazás esetén – a jelzálogjog bejegyzése és törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait. Forrás: Társasházi tv. 24. § (2) bekezdés c) pont.
Vagyis nem egy általános, mindenkire kötelező eljárási sablonról van szó, hanem arról, hogy a ház saját SZMSZ-e határozza meg a hátralékkezelés rendjét. Ha az SZMSZ ezt nem rendezi, az önmagában is hiányosság.
A jelzálogjog: erős eszköz, pontos feltételekkel
A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. Forrás: Társasházi tv. 30. § (1) bekezdés.
A döntésnél a hátralékos tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával, és tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. Forrás: Társasházi tv. 30. § (2) bekezdés.
Fontos, hogy nem minden esetben kell hozzá közgyűlés: a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a jelzáloggal való megterhelést a közgyűlés összehívása nélkül is elrendelheti, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. Forrás: Társasházi tv. 31. §. Ez az egyik legjobb érv arra, hogy az SZMSZ-t egyszer rendesen kidolgozzák.
A formára is van szabály: a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetve a közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Forrás: Társasházi tv. 32. § (1) bekezdés.
A bejegyzési kérelemhez pedig csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot, vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, amelyben elismeri a közösköltség-tartozás fennállását. Forrás: 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 64. §. Ez utóbbi az a pont, ahol a részletfizetési megállapodásban szereplő tartozáselismerés hirtelen sokat ér.
Ha a hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. Forrás: Társasházi tv. 32. § (3) bekezdés. Ezt a határidőt a gyakorlatban sokszor elfelejtik.
Bírósági út
Ha a fentiek nem vezettek eredményre, a követelés bírósági úton érvényesíthető; a gyakorlatban ez jellemzően fizetési meghagyásos eljárással indul, és ellentmondás esetén alakul perré. A jogerős döntés után következhet a végrehajtás.
A négy leggyakoribb hiba
1. Hibás az alapul szolgáló határozat
Ha a közös költség mértékét megállapító határozat maga hibás, a rá épített hátralékkövetelés is támadható.
Fontos árnyalás: egy kapcsolódó határozat – például a költségvetés – hibája nem automatikusan teszi érvénytelenné a közös költséget megállapító határozatot. A Kúria szerint a költségvetés és a közös költség meghatározásának összefüggéseit az adott eset körülményeinek figyelembevételével kell vizsgálni, és csak ilyen, minden oldalú vizsgálat alapján dönthető el, hogy a költségvetésről szóló határozat érvénytelensége egyben a közös költség összegéről szóló határozat érvénytelenségét is eredményezi-e. Forrás: Kúria Pfv.22200/2016/5.
2. Nincs írásbeli felszólítás
A ház évekig szóban egyeztet, majd egyszerre indít eljárást. A bizonyítás így sokkal nehezebb.
3. Elmarad az elévülés figyelése
A követelés nem érvényesíthető korlátlan ideig. Az elévült követelést bírósági eljárásban nem lehet érvényesíteni, ha a kötelezett az elévülésre hivatkozik – maga a tartozás azonban az elévüléssel nem szűnik meg. Forrás: Ptk. 6:23. §. A gyakorlati következmény ugyanaz: aki évekig vár, a régebbi időszakot kockáztatja.
4. Következetlen gyakorlat
Egyik tulajdonossal szemben azonnal fellép a ház, a másikkal évekig nem. Ez vitában rontja a társasház helyzetét.
Amit érdemes egyszer, rendesen megcsinálni
A legtöbb ház nem egyetlen hátralékos üggyel küzd, hanem azzal, hogy nincs kialakított gyakorlata. Egy egyszeri munka – a határozatok ellenőrzése, egy jó felszólítási minta, egy részletfizetési megállapodás minta, és egy olyan SZMSZ, amely a törvény szerint rendezi a hátralékkezelési feladatokat, és felhatalmazza a közös képviselőt a jelzálogjog kezdeményezésére – utána évekig működik.
Ez tipikusan az a feladat, amely a jogi audit keretében kerül elő: az audit megmutatja, hogy a közös költség megállapítása és beszedése jogilag megalapozott-e, vagy a ház egy támadható alapon dolgozik.
Források
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról – 24. § (1)–(2), 30–32. §, 42. § (1) bekezdés
- 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – 64. §
- 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről – 6:23. § (elévülés)
- Kúria Pfv.22200/2016/5. – a költségvetés és a közös költség összefüggése
- A hivatkozott bírósági határozatok teljes szövege ügyszám alapján kereshető a bíróságok anonimizált határozatainak nyilvános gyűjteményében: eakta.birosag.hu
Jogszabályi állapot ellenőrizve: 2026. szeptember 13.
Az írásban szereplő megállapításokat elsődleges forrásból – hatályos jogszabályból, bírósági, illetve hatósági határozatból – ellenőriztem. A hivatkozott források a cikk végén, tételesen felsorolva megtalálhatók; a jogszabályok kattinthatók, a bírósági határozatok ügyszám alapján kereshetők a bíróságok nyilvános határozatgyűjteményében.
Ez az írás általános tájékoztatás, nem helyettesíti a konkrét ügyre adott jogi tanácsadást; a megítélés az adott tényállás körülményeitől függ. Konkrét kérdésben az ügybeküldő űrlapon keressen meg.