Mikor támadható meg egy közgyűlési határozat?

A tulajdonosok többsége akkor kezd el érdeklődni a szabályok iránt, amikor már megszületett egy döntés, amellyel nem ért egyet. Ilyenkor a legfontosabb kérdés nem az, hogy igaza van-e, hanem az, hogy mennyi ideje maradt.

A határidő a legfontosabb – de nem jogvesztő

A törvény szerint bármely tulajdonostárs a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, ha a határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Forrás: Társasházi tv. 42. § (1) bekezdés.

Gyakori tévhit, hogy ez jogvesztő határidő. Nem az. A Kúria többször kimondta, hogy a hatvan napos anyagi jogi határidő nem jogvesztő, hanem olyan anyagi jogi jellegű, elévülési jellegű határidő, amelynek elmulasztása az elévülés nyugvásának vagy megszakadásának szabályai szerint kimenthető. Forrás: Kúria Pfv.21812/2012/4.; Kúria Pfv.21872/2012/17. Ezt a minősítést a Kúria újabban is megerősítette. Forrás: Kúria Pfv.21311/2021/24.

Ebből három dolog következik. Az első: a határidő anyagi jogi, tehát a keresetlevélnek a határidő utolsó napján be kell érkeznie a bírósághoz. Forrás: Kúria Pfv.21355/2012/7. A második: a mulasztás kimentése nem eljárásjogi igazolási kérelemmel, hanem az elévülés nyugvását előidéző körülményekre hivatkozva lehetséges – és a bírói gyakorlat szerint a jogfenntartásra hivatkozás önmagában nem elégséges, olyan okot kell megjelölni, amely a késedelem kimentésére alapot ad. Forrás: Kúria Pfv.21872/2012/17. A harmadik: a határidőre vonatkozó törvényi szabály kógens, attól az SZMSZ érvényesen nem térhet el. Forrás: Kúria Pfv.21311/2021/24.

A számításnál a napokban megállapított határidőbe a kezdőnap nem számít bele (Ptk. 8:3. § (1) bekezdés), és ha a határidő utolsó napja munkaszüneti napra esik, a határidő a következő munkanapon jár le (Ptk. 8:3. § (3) bekezdés). Ez utóbbi szabályt a Kúria a korábbi, azonos tartalmú rendelkezés alapján a hatvan napos keresetindítási határidőre is alkalmazta. Forrás: Kúria Pfv.21355/2012/7.

Van egy negyedik következmény is, amely a gyakorlatban sokat számít: a határidő elmulasztása hivatalból nem vehető figyelembe. A Kúria kifejtette: mivel a határidő anyagi jogi, és nem jogvesztő, hanem elévülési jellegű, elmulasztására az igényérvényesítő fél ellenfele elévülési kifogásban hivatkozhat. Elévülési kifogás hiányában a bíróságnak a megtámadott határozatokat érdemben kell vizsgálnia, és nincs helye a per megszüntetésének sem. Forrás: Kúria Pfv.21303/2010/14.

A határidő továbbá a határozat meghozatalától számít, nem a jegyzőkönyv megküldésétől vagy kézhezvételétől. Forrás: Kúria Pfv.20516/2012/10.

Mindez nem ok a késlekedésre. A kimentés kivételes és külön bizonyítást kíván, ezért az első lépés továbbra is a naptár: nézze meg a határozat keltét, számolja ki a hatvan napot, és ehhez igazítsa a többi lépést. Ha a határidő már eltelt, az ügy nem feltétlenül veszett el, de a kimentés lehetőségét az adott tényállás mellett külön kell megvizsgálni.

A leggyakoribb eljárási hibák

A tapasztalat szerint a megtámadási ügyek jelentős része nem tartalmi, hanem eljárási okból indul. Néhány visszatérő példa:

• A meghívó késett. A törvény és az SZMSZ is előír kiküldési határidőt. Ha ez nem teljesül, az érintett tulajdonosok nem tudtak felkészülni.
• A napirend hiányos volt. Olyan kérdésben született döntés, amely a meghívóban nem szerepelt, vagy csak általánosan, „egyebek” címszó alatt.
• A szavazati arány számítása hibás. A tulajdoni hányad szerinti számítás és a fejenkénti számítás összekeverése klasszikus hibaforrás.
• A jegyzőkönyv nem tükrözi a történteket. Utólag nem állapítható meg, ki mire szavazott, és mi volt a pontos határozati szöveg.
• A meghatalmazások rendezetlenek. Nem derül ki, ki képviselte a távollévő tulajdonost, és milyen terjedelemben.

Mit érdemes tenni, mielőtt perre megy

A per hosszú, drága, és a házon belüli viszonyokat évekre megterheli. Mielőtt keresetet nyújtana be, három lépés általában többet hoz:

1. Kérje ki írásban a dokumentumokat. A meghívót, a jelenléti ívet, a meghatalmazásokat és a jegyzőkönyvet. Ezek nélkül a jogi értékelés csak találgatás.
2. Nézesse át egy külső szemmel. Egy iratellenőrzés nagyságrendekkel olcsóbb, mint egy per, és a legtöbb esetben kiderül belőle, hogy van-e egyáltalán érdemi esély.
3. Írásban jelezze a hibát a közös képviselőnek. Sok esetben a legjobb megoldás egy új, szabályosan összehívott közgyűlés, amely a hibás határozatot megismétli vagy visszavonja. Ez mindenkinek olcsóbb.

A megtámadás nem stratégia. A megtámadás következmény. A stratégia az, ha a határozattervezetet a közgyűlés előtt nézeti át valaki.

Források

• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről – 8:3. §
• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
• Kúria Pfv.21355/2012/7. – a keresetlevél beérkezése az utolsó napon
• Kúria Pfv.21303/2010/14. – elévülési jelleg, a mulasztás elévülési kifogással érvényesíthető
• Kúria Pfv.20516/2012/10. – a határidő a határozat meghozatalától számít
• Kúria Pfv.21812/2012/4.
• Kúria Pfv.21872/2012/17.
• Kúria Pfv.21311/2021/24.
• A hivatkozott bírósági határozatok teljes szövege ügyszám alapján kereshető a bíróságok anonimizált határozatainak nyilvános gyűjteményében: eakta.birosag.hu

A megelőzés oldala

Közös képviselőként vagy társasházkezelőként a legolcsóbb megoldás az, ha a közgyűlés előtt átnézeti a meghívót, a napirendet és a határozattervezeteket. Ez néhány napot vesz igénybe, és megelőzi azt a helyzetet, amelyben egy megtámadott határozat miatt egy egész felújítási projekt áll meg.