A kémény tipikusan az az épületrész, ahol a jogi helyzet és a laikus várakozás a legjobban eltér. A tulajdonos azt gondolja: az én lakásomhoz tartozik, az én kazánomhoz vezet, tehát az én dolgom. A társasház azt gondolja: közös tulajdon, tehát közös költség. A válasz két lépésben adható meg: először azt kell tisztázni, hogy az érintett kéményszakasz a közös tulajdon része-e, majd azt, hogy a közgyűlés hozott-e erről határozatot, és pontosan hogyan szövegezte meg.
A kiindulópont
A közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. Forrás: Társasházi tv. 24. § (1) bekezdés.
Az első kérdés tehát mindig az, hogy az érintett kéményszakasz a közös tulajdon része-e. Ez az alapító okirat és a műszaki helyzet együttes vizsgálását igényli.
Amit a Kúria egy konkrét ügyben kimondott
Egy társasház közgyűlése olyan határozatot hozott, amely szerint „minden kéménnyel kapcsolatos munka közös". A Kúria ezt a megfogalmazást vette alapul, és több fontos következtetést vont le belőle. Forrás: Kúria Pfv.21847/2010/8.
1. A határozat nem szabott előzetes feltételt
A Kúria megállapította, hogy az adott határozat nem szabott feltételt a közös költségviselés érvényesüléséhez, és nem írta elő a társasházközösség előzetes engedélyét. Forrás: Kúria Pfv.21847/2010/8.
2. Nem kell utólag igazolni a munka szükségességét
Mivel a határozat minden kéménnyel kapcsolatos munkára vonatkozott, irányadó volt a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák költségére is, így a munkát elvégeztető tulajdonosnak utólag sem kellett igazolnia, hogy a kéménybélelés szükséges volt-e. Forrás: Kúria Pfv.21847/2010/8.
3. Nem számít, kinek az érdekében történt
A határozat általános érvényű megfogalmazása folytán annak sem volt jelentősége, hogy a kéménnyel kapcsolatos munka elvégzése kinek az érdekében történt – a társasházközösség vagy valamely tulajdonostárs érdekében. Forrás: Kúria Pfv.21847/2010/8.
4. A módosító határozatnak nincs visszaható hatálya
A társasház később módosította a határozatot. A Kúria kimondta, hogy a módosító határozat csak a módosítást követően elvégzett munkákra alkalmazható; a korábban kivitelezett munkákra és az azokból keletkezett követelésre nincs hatása. Forrás: Kúria Pfv.21847/2010/8.
Ebben az ügyben nem a kémény műszaki jellemzői döntöttek, hanem az, hogy mit írt a közgyűlési határozat – és hogy azt nem szűkítették le időben.
A gyakorlati tanulság közös képviselőknek
Az ilyen, általánosan megfogalmazott határozatok kényelmesek a közgyűlésen, de hosszú távon kiszámíthatatlan kötelezettséget hoznak létre a társasház számára. Ha a ház azt szeretné, hogy a kéménnyel kapcsolatos munkák közös költségen történjenek, de kontroll alatt, a határozatnak legalább ezekre ki kell terjednie:
- Mely kéményszakaszok tartoznak a rendelkezés hatálya alá?
- Szükség van-e előzetes bejelentésre vagy jóváhagyásra a munka megkezdése előtt?
- Kell-e árajánlatot bemutatni, és van-e összeghatár?
- Milyen dokumentációt kell benyújtani az elszámoláshoz?
- Mikortól hatályos a rendelkezés?
Ha ezek közül bármelyik hiányzik, a társasház a saját határozatával kötheti meg a kezét – és ezt utólag, visszaható hatállyal nem tudja korrigálni.
Ha most van folyamatban ilyen vita
Az ügy megítélésének sorrendje: mit mond az alapító okirat és az SZMSZ; mit mondanak a korábbi közgyűlési határozatok és mikor keltek; mikor végezték a munkát; volt-e a munka idején hatályos, általános érvényű rendelkezés. Ez a négy elem jellemzően eldönti a kérdést, még per előtt.
Egy meglévő határozat és a hozzá tartozó iratok átnézése jogi másodvélemény keretében történik; ha a ház a jövőre nézve szeretné rendezni a kéményügyet, akkor a határozattervezet elkészítése vagy ellenőrzése a dokumentumkontroll körébe tartozik.
Források
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
- Kúria Pfv.21847/2010/8.
- A hivatkozott bírósági határozatok teljes szövege ügyszám alapján kereshető a bíróságok anonimizált határozatainak nyilvános gyűjteményében: eakta.birosag.hu
Jogszabályi állapot ellenőrizve: 2026. szeptember 13.
Az írásban szereplő megállapításokat elsődleges forrásból – hatályos jogszabályból, bírósági, illetve hatósági határozatból – ellenőriztem. A hivatkozott források a cikk végén, tételesen felsorolva megtalálhatók; a jogszabályok kattinthatók, a bírósági határozatok ügyszám alapján kereshetők a bíróságok nyilvános határozatgyűjteményében.
Ez az írás általános tájékoztatás, nem helyettesíti a konkrét ügyre adott jogi tanácsadást; a megítélés az adott tényállás körülményeitől függ. Konkrét kérdésben az ügybeküldő űrlapon keressen meg.